Банк России опубликовал доклад, актуальный и для нашей экономики. А именно: доклад ЦБ России посвящен подробному анализу последствий льготных ипотечных программ.
Банк России в докладе пишет, что обилие «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря сначала** «за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря».
При этом, разгон цен на жилье полностью уничтожает выгоды от низкой процентной ставки для самого заёмщика. Наоборот, заёмщик в итоге сам сталкивается со следующими рисками**: невозможностью перепродать по более высокой цене (с учётом выплаченных банку, хоть и низких, но процентов) и риском утратить первоначальный взнос в случае невозможности обслужить кредит. Давайте подробнее:
«Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%». Этот риск реализовывается в случае досрочного погашения заёмщиком ипотечного кредита и затем необходимостью в промежутке 3-5 лет продать эту недвижимость уже на вторичном рынке.
Второй риск - если заемщик, например, из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья, и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.
Банк России довольно подробно описывает последствия льготной ипотечной программы. И важно то, что главным бенефициаром такой программы становится застройщик. Расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет **сохранить маржинальность застройщиков на высоком уровне.
Учитывая охват ипотечного рынка Казахстана льготными госпрограммами, мы считаем, что доклад является обязательным к прочтению нашими «популистами», настаивающими на их продлении.
** TENGENOMIKA