Мой очередной сложно-путаный и возможно поэтому сбывающийся прогноз по рынку жилья на 2024 krisha.kz. Как говорят классика кто понял, то поймет.
Похоже, что сейчас на рынке жилья много перекупщиков. Несмотря на устойчивые цены и нормализацию количества сделок, количество предложений первичного жилья с августа в РК выросло на 54 %, в Астане — на 52 %, в Алматы — на 26 %.
Нацбанк в отчёте о финансовой стабильности РК за 2022 год отмечает дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья, который начался в конце 2018-го. Раньше количество введённых в эксплуатацию квартир шло вровень с количеством сделок, а с 2019-го сделки ушли в отрыв.
Грубо говоря, в 2022 году в каждой третьей сделке сидел перекупщик. Существующие на рынке «флипперы» вряд ли смогли самостоятельно переварить такой объём.
Поэтому можно предположить, что это явление было создано искусственно.
Если смотреть на обеспеченность жильём, то, с одной стороны, показатель за 8 лет улучшился на 0.8 балла, с 4.7 до 3.9 (медианная стоимость благоустроенной квартиры на годовой доход семьи из двух человек).
Однако качество проживания всё ещё низкое.
Например, по последней переписи населения из 5.4 млн домохозяйств 756 тыс. семей с пятью и более человек проживают в однокомнатных домах.
Также порядка 30 % всех домохозяйств не имеют канализации и центрального водопровода.
Поэтому нужно рассматривать не только обеспеченность жильём, но и условия проживания.
Несмотря на большой объём строительства жилья, условия проживания всё ещё сохраняются на уровне 2016 года.
Касательно ставок по ипотеке: тренд по инфляции идёт на снижение. Вполне возможно, что стоимость кредитов в конце 2024/начале 2025 будет на уровне 12% годовых.
Если БВУ не захотят рисковать, то не будут снижать стоимость ипотеки.
Если говорить о прогнозах по ценам на следующий год, то рынок показывает разнонаправленное движение.
Недавний дефолт международного застройщика по облигациям показывает, что спрос упал.
Это также подтверждается сокращением месячного объёма сделок до уровня 2020 года (но всё ещё выше 2022-го), резким ростом предложений (+54 % с августа).
С другой стороны, цены на жильё по стране стабильны, есть падение в Астане, но в целом сильной волатильности не наблюдается. Возможно, продавцы переложили свои ожидания по льготной ипотеке с 2023-го на 2024-й.
В целом 2024 будет сложным, совокупность глобальных политических событий окажется самой крупной за 200 лет. Прогноз по росту мировой экономики ухудшен. Это значит, что спрос на сырьё будет слабеть.
Нефть ниже $80 — болевой порог для нашего бюджета. Вся экономическая программа Казахстана ориентирована на среднесрочную цену нефти >80 долларов. В такой ситуации рынок вновь будет обращаться к господдержке, поэтому вопрос цен на жильё в большей степени зависит от уровня государственного участия.
В следующем году риск дефолтов для застройщиков сохранится. Что касается обсуждаемой ипотеки «9-20-25», то интерес к ней будет зависеть от экономической ситуации в целом.