В этом году мы наблюдаем рост цен на жильё и инвестиций в строительство при небольшом росте объёмов ввода в эксплуатацию.
За год, октябрь этого к октябрю прошлого, по статистике цены на первичное жильё выросли на 16.6 %, на вторичное - на 27.1 %.
Инвестиции составили 2.2 трлн тенге, что на 16 % больше, чем в прошлом году. При этом ввод вырос всего на 1.1 %.
Притаких затратах и более высокой инфляции (удорожание стройматериалов до 20 %), чем в прошлом году, застройщики смогли возвести на 1 % больше квадратов жилья, в том числе за счёт экономии, а значит ухудшения качества возводимого жилья.
Частный сектор по-прежнему занимает высокую долю. Города продолжают расти вширь, а не вверх.
Считаю это ответом населения на завышенную стоимость и низкое качество первичного жилья: когда людей не устраивают цена и качество квартир, они строят частные дома.
Даже с учётом плохого качества и неглубоких данных статистики можно сделать вывод, что строительные компании не верят в дальнейший рост и сокращают свое участие до минимума. Необходимо учитывать, что жилищное строительство строится по авансовому методу: как только падают продажи, сразу же сокращается стройка.
Ожидаю значительное сокращение выдачи ипотеки за 4 квартал 2022 года. При условии запуска новой ипотечной программы без значительного смягчения условий, стройка может сократиться в 2023 году от 20 % до 40 %.
Относительно спроса в следующем году рассмотрим пессимистичный сценарий. На сегодняшний день льготная ипотека составляет 95 % от всей выдачи ипотечных займов. Прекращение льготных программ создаст шок и может в моменте сократить продажи первичного жилья до 70 %.
После чего могут вновь заработать схемы с использованием потребительских займов и рассрочек. Но с учётом того, что 90 % фондирования стройки ЖК - это средства покупателей, то перспективы у жилищного строительства плохие. Возможно банкротство крупных строительных холдингов - за счёт масштабов съедается маржа.
Я думаю, что такой сценарий пока маловероятен, но спекулятивная составляющая, инвестиционная привлекательность в жилую недвижимость заметно сократится.
Вторичный рынок слабо прогнозируем ввиду недостаточности достоверных данных. Но можно сказать, как только встанет стройка многоквартирных домов, цены на вторичке в больших городах будут расти.
Что касается обсуждаемой ипотеки, могу сказать, что после завершения программы “7-20-25” **прогнозируется неудовлетворённый спрос на новые ипотечные займы в размере 450–500 млрд тенге ежегодно, или 32 000 квартир.
**
Первичное предложение, которое презентовала весной КЖК, было более жёстким. Застройщики пролоббировали смягчение условий ипотеки, но пока условия всё ещё жесткие.
Ожидается разделение на коммерческое и государственное жильё без права перепродажи в течение заданного срока. Это исключит спекуляции и раздувание цен за квадрат за счёт государственных средств.