В недавней публикации я отметил о том, что застройщики в преддверии новой программы по господдержке покупки жилья будут поднимать цены. В комментариях люди попросили уточнить что это за программа. Уточняю.
Программа не новая, это поправки к старому приказу о субсидировании части ставки вознаграждения по ипотечным займам. Проект приказа и правил по субсидированию ставки вывесили на открытых НПА 12 октября, обсуждение закрыли 27 октября.
Я не люблю читать и обсуждать проекты документов, т.к. конечная версия часто сильно отличается от обсуждаемого документа, в итоге время потраченное на правки и рекомендации становится пылью и пеплом.
Но, тк вас заинтересовала Программа, напишу ее параметры:
1⃣ Субсидируются только займы для приобретения первичного жилья и строящегося жилья, обеспеченного гарантией Единого оператора. Первичное не должно быть старше 6 месяцев с момента заключения договора займа. Рефинансирования не предусмотрено.
2⃣ Максимальная сумма ипотеки, подлежащей субсидированию, при приобретении жилья в городах Астана и Алматы – до 35 млн. тенге, в городах Актау, Атырау и Шымкент – до 25 млн. тенге, в городе Караганда – до 20 млн. тенге, в других регионах до 15 млн. тенге. __Если ваша квартира будет дороже, чем максимальная сумма займа, то разницу оплачиваете самостоятельно.
__3⃣ Первоначальный взнос не менее 20%, т.е. банк дает ипотеку только на 80% (и менее) от стоимости квартиры
4⃣ Банк-кредитор не может брать с заемщика никаких комиссий по выдаче и обслуживанию ипотеки (а значит включит все комиссии в ставку вознаграждения)
5⃣ Максимальный срок ипотеки 20 лет, при этом ставка субсидируется до 10 лет
6⃣ Со ставкой по ипотеке все сложно, она теперь условная (зависит от нескольких условий)
Ставка вознаграждения по ипотеке не должна превышать базовую ставку Нацбанка более чем на 5%.
Субсидии возмещаются до 7% годовых от ставки вознаграждения по ипотеке.
Если базовая ставка Нацбанка равна или меньше 11,5%, то ставка по ипотеке не субсидируется.
Давайте посчитаем какая будет ставка по ипотеке если программу утвердят, а вы возьмете кредит:
При базовой ставке 16% максимальная ставка вознаграждения по ипотеке будет 21% из которых Вам возместят 7%, а значит итоговая ставка составит 14% годовых.
Что не так?
Если Нацбанк будет повышать ставку, то БВУ технически тоже должны повысить ставки по ипотеке иначе это будет убыток растянутый на много лет. Повысить ставку в одностороннем порядке невозможно, банку нужно согласовать изменение условий с заемщиком, а тот не всегда будет согласен на ухудшение условий по займу. Значит создатели программы уверены что Нацбанк больше не будет повышать ставки, и это странно, с такими способностями к предсказанию лучше играть на бирже, а не работать в Правительстве.
Также не все просто с понижением базовой ставки, Нацбанк будет понижать ставку, это начнется в следующем году, т.к. инфляция будет кратно меньше чем сегодня. Для соблюдения условий БВУ придется снижать ставки по уже выданным ипотекам, что также проблематично, нужно переподписать ряд бумаг (даже в электронном виде это проблема, БВУ все равно хранят досье в бумажном виде).
Что еще?
В комментария к проектам документов на сайте открытых НПА люди пишут что данная программа лобби застройщиков которые раздувают стоимость жилья. Это интересное мнение, особенно если посмотреть статистику, стоимость строительства квадрата в частном доме в сравнении с квартирой выходит дешевле в Астане на 14%, в Алмате на 9%, а в Шымкенте на 41%.
Получается что обычный человек на постройку своего дома тратит меньше, чем работающий в промышленных масштабах застройщик. И это еще с учетом того, что часто подводку коммуникаций застройщики получают бесплатно (возмещается от СПК как инвестиции на развитие города). Полагаю что такая раздутая стоимость может быть связана в первую очередь с коррупцией, а во вторых с слабым финансовым менеджментом в строительных компаниях.