Для РК был нормой небольшой дефицит предложения при относительно малом спросе, экономисты называют это "плохим эквилибриумом". Реальные доходы большинства не позволяют скопить на квартиру, то есть реальный рынок всегда меньше своих потенциальных объемов. Но спрос из-за неравенства и дефицита активов для инвестиций всегда чуть выше. Такая ситуация расшивается за пять-семь лет сдержанным стимулированием ипотеки и наведением порядка с распределением земельных участков.
Но ситуация уже вышла из состояния "плохой нормальности". Цены на покупку недвижимости скакнули в феврале, когда в РК приехала первая волна сбежавшего от волны среднего класса. На фоне слабого тогда тенге и полной неопределенности в РФ инвестиция в алматинскую или астанинскую квартиру выглядели привлекательно. Тогда же стала расти и аренда.
Сейчас, если появится вторая волна, цены будут расти еще быстрее. Причем с огромным перекосом как раз на рынке аренды, а не покупки, как весной. Теперь к нам едут люди без больших денег и без активов в РФ - фактически, это беженцы. Им нужно где-то жить, брать с ним можно больше, чем с местных, а планировать не получается: может быть, уедут завтра, а может - через год.
Рынок аренды жилья в Казахстане полностью либерализован, государства там нет. Значит, рента может быть какой угодно. Если у россиян есть в моменте больше денег, чем у местных, и сдавать им можно не на год, а на три месяца, постоянно повышая плату, казахстанцы окажутся без арендного жилья. Особенно в перенаселенной старой столице.
Государству пора в эту ситуацию вмешиваться. Логично иметь два типа арендных контрактов и две модели налогообложения. Сдаешь гражданам Казахстана и на долгий срок - плати 3% в год. Если сдаешь единственное жилье и гражданам РК - не плати ничего. Но если квартир две или больше, то есть речь про профессиональных рантье, если квартиры сдаются негражданам и на короткие сроки - ставка должна быть не меньше 20%.
Это необходимо не только из соображений справедливости, но и для сохранения элементарных балансов в том, как устроено казахстанское общество. Если рынок арендного жилья развернется в сторону приезжих, проблема из экономической и фискальной быстро станет политической.