Спасибо Маулену Ашимбаеву и всей команде Taldau Talks за приглашение и отличную организацию разговора. Было приятно обсудить тему, которая касается практически каждой казахстанской семьи, вместе с председателем Правления «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимовой и директором алматинского филиала Союза строителей Казахстана Тимуром Нуртаевым. Получился содержательный разговор с трех сторон: ипотечного института, строительной отрасли и экономики.
Казахстанскому рынку жилья около четверти века. За это время государство создало ипотечные институты, систему жилищных сбережений и механизмы поддержки строительства, а ввод жилья вырос до более чем 20 млн кв. м в год. Если двадцать лет назад Казахстану прежде всего не хватало жилья, то сегодня все острее стоит вопрос его доступности.
В последние годы эту проблему слишком часто решали через стимулирование спроса. Льготная ипотека позволяет семье взять больший кредит, но земля, инфраструктура и предложение квартир не растут столь же быстро. Часть дополнительной покупательной способности в итоге переходит в цену.
Простой пример: при одинаковом платеже и длительном сроке кредита снижение ставки с рыночного уровня до 7% может почти вдвое увеличить доступную семье сумму займа. Это резко расширяет платежеспособный спрос.
Сегодня рынок показывает признаки охлаждения, и этот тренд желательно сохранить. В июле 2026 г. число сделок купли-продажи жилья снизилось на 4,9% м/м, до 37,2 тыс. против 39,1 тыс. в июне. Сейчас важно не создавать новый импульс спросу.
Следующий этап жилищной политики должен больше работать со стороной предложения: земля, инженерная инфраструктура, стройматериалы, конкуренция и рынок аренды. Ипотечная поддержка при этом должна становиться адресной, а не массовой.
Отбасы сыграл большую роль в развитии массовой ипотеки. Но рядом с ним пока не сформировался сопоставимый частный рынок длинного фондирования. На начало 2026 г. на Отбасы приходилось 58,3% ипотечного портфеля, а в I кв. более 85% новых выдач было связано с госпрограммами. Такая структура делает рынок зависимым от бюджетных решений.
Покупать квартиру сейчас или ждать? Я бы меньше пытался угадать идеальный момент и больше смотрел на цену квартиры и долговую нагрузку. Платеж по ипотеке желательно удерживать в пределах примерно 30% семейного дохода. Ставку со временем можно рефинансировать, слишком большой долг уменьшить гораздо сложнее.
Казахстанскому рынку жилья пора переходить к следующему этапу. Массовое субсидирование стоимости денег должно постепенно уступать место адресной поддержке и рыночному длинному фондированию.
Один из инструментов, который я предлагаю обсуждать, это банковские облигации с ипотечным покрытием. У банков уже есть значительные ипотечные портфели, которые можно использовать для привлечения длинных денег.
При этом я говорю не о секьюритизации. Кредиты остаются на балансе банка, который продолжает нести кредитный риск и отвечать за качество выдач. Ипотечный портфель служит дополнительным обеспечением облигаций, а риск не перекладывается на инвестора. Это сохраняет заинтересованность банка в качестве кредитов и позволяет привлекать средства страховых компаний, управляющих и других институциональных инвесторов.
Государство при этом не уходит из системы, а меняет роль: меньше субсидирует спрос и больше создает условия для частного капитала.
Первый этап жилищной политики Казахстана был про создание рынка и рост предложения. Следующий должен быть про доступность, конкуренцию и зрелость финансирования
Приятного просмотра
https://youtu.be/ceykqddorfM?si=vqEQkSQbJ_0ESnnb