В июне число сделок выросло на 28,4% м/м и 17,4% г/г, до 39,1 тыс. Рост отражает реализацию спроса, накопленного в апреле-мае за счет увеличения ипотечного финансирования и пенсионных изъятий. За все первое полугодие количество сделок осталось на 1,8% ниже уровня прошлого года.
```Сегмент м/м г/г к дек.2020
Новое жилье +0,7% +14,0% +74,8%
Перепродажа +0,6% +10,4% +76,2%
Аренда +0,4% +13,4% +115,1%```
В апреле-мае населению выдали ₸482,7 млрд кредитов на недвижимость, или 48% всего объема за пять месяцев. Прирост ипотечного портфеля ускорился до ₸133 млрд в апреле и ₸108 млрд в мае против ₸28-64 млрд в феврале-марте. С лагом в несколько недель эти кредиты перешли в зарегистрированные сделки.
Повышение порогов достаточности ЕНПФ ускорило использование пенсионных накоплений. За май-июнь вкладчики направили на жилищные цели ₸202,5 млрд, половину всего полугодового объема. В июне только 30% выплат пошло на прямую покупку жилья, еще 48% было размещено на депозитах Отбасы банка.
Эти средства не вышли из жилищного рынка. ₸40,4 млрд на депозитах Отбасы могут в ближайшие месяцы конвертироваться в первоначальные взносы и жилищные займы, поддержав спрос после ожидаемого снижения числа сделок в июле-августе. Базовый уровень для III квартала составляет 30-34 тыс. сделок в месяц.
Количество сделок стабилизируется, но рост цен сохраняется. Новостройки подорожали на 14% г/г, вторичное жилье на 10,4%, аренда на 13,4%. Цены реагируют на замедление активности с лагом, а отложенный спрос через депозиты Отбасы снижает вероятность резкой коррекции.
Рост цен на первичное жилье также опережает удорожание строительно-монтажных работ, которое составило 9,5% г/г. Разрыв в 4,5 п.п. позволяет застройщикам сохранять маржу и не снижать цены даже при более спокойной динамике продаж.
Наиболее показательная ситуация сложилась в Астане. На город приходится 34,7% ввода многоквартирного жилья в стране, а ввод на 1000 жителей в 3,1 раза превышает средний уровень по Казахстану. При большом объеме предложения новостройки подорожали на 19,4% г/г. Рост поддерживает концентрация платежеспособного и субсидированного спроса в новых жилых комплексах, куда направляются ипотечные программы, миграционный поток и основная часть нового предложения.
Почти 39% сделок с квартирами приходится на однокомнатные объекты, вместе с двухкомнатными они формируют около 75% рынка. Высокая доля однокомнатных квартир связана не только с доступностью и ипотечными лимитами, но и со спросом на жилье для последующей сдачи в аренду. За пять с половиной лет аренда подорожала на 115%, что сохраняет интерес к малогабаритным объектам, несмотря на их невысокую доходность относительно ГЦБ.
Региональная статистика подтверждает нормализацию рынка. За 1П число сделок в Астане снизилось на 10,8% г/г, в Алматы на 5,2%, тогда как Туркестанская область прибавила 38,3%, Акмолинская - 12,7%. Спрос смещается в регионы, где льготный кредит покрывает большую долю стоимости жилья.
Рынок стабилизируется после перегрева: объем сделок возвращается к более устойчивому уровню, а спрос концентрируется в небольших квартирах и новых проектах. Резкого снижения цен пока не ожидается. Льготная ипотека, миграция и накопленные средства на депозитах Отбасы сохраняют поддержку первичному рынку