Рынок недвижимости ОАЭ резко охладился на фоне эскалации конфликта. За 1–12 марта объем сделок снизился на 37% г/г и на 49% м/м, стоимость упала на 31% г/г и на 51% м/м. Основной провал пришелся на вторичный рынок, где стоимость сделок сократилась на 53% г/г, при этом сегмент вилл оказался наиболее уязвимым, падение объемов до 76% г/г. В сегменте строящегося жилья объемы снизились на 39–42% г/г, особенно по квартирам, минус около 42% г/г. По сути, рынок встал на паузу, новые проекты и ввод объектов с начала конфликта практически отсутствуют, против более 6 тыс. запусков годом ранее.
Цены реагируют существенно мягче, чем активность. В марте медианная цена за квадратный фут снизилась на 3% г/г по квартирам, тогда как по виллам сохраняется рост до +16% г/г, при этом в целом рынок показывает около −4% г/г. В месячной динамике снижение заметно сильнее, до −7–8% м/м, что отражает резкое охлаждение спроса. При этом еще в феврале рынок находился на пике, цены росли на +10.8% г/г, а аренда на +5.2% г/г, оставаясь существенно выше уровней 2014 года, что подчеркивает масштаб разворота, произошедшего за несколько недель.
Исторически рынок Дубая выигрывал от геополитической нестабильности, выступая точкой притока капитала во время арабской весны, COVID и конфликта России и Украины. Однако текущие удары по территории ОАЭ частично подрывают этот статус. Базовый сценарий предполагает стабилизацию рынка в 2026 году, но чувствительность к демографии остается высокой, снижение роста населения всего на 1 п.п. способно сократить конечный спрос примерно на 20%. В случае затяжного конфликта риски переходят из циклических в структурные, возможна коррекция цен и активности до −30%, что делает ключевым фактором не глубину текущего падения, а длительность шока.
голды рекомендуют покупать Emaar Properties с текущей ценой 11.95 дирхамов, целевой ценой 20.90 дирхамов и потенциалом роста около 75%