Строительная активность и продажи первичного жилья, согласно текущим оценкам, останутся слабыми из-за ограниченной ликвидности у девелоперов и значительного объема непроданных объектов. Инвестиции в недвижимость смогут приблизиться к стабилизации лишь при снижении их соотношения к продажам примерно до 85%, что с высокой вероятностью переносит точку равновесия на 2027 год. Вторичный рынок при этом корректируется медленнее, откладывая стабилизацию цен и формируя более продолжительный нисходящий ценовой тренд.
Текущая фаза цикла характеризуется тем, что эффект снижения ставок и точечных стимулов в значительной степени исчерпан. Удешевление фондирования не смогло компенсировать падение продаж и высокий уровень долговой нагрузки, прежде всего у частных девелоперов. Их процентные расходы по-прежнему формируют около 70% всех процентных выплат в секторе и находятся на уровне high-teens % от объема продаж в 2025–2027 годах, тогда как у государственных компаний этот показатель остается в диапазоне 5–6%. На этом фоне ликвидность в отрасли остается низкой, а вероятность новых дефолтов сохраняется.
Дополнительные риски формируются на вторичном рынке жилья и в ипотечном сегменте. Дисбаланс спроса и предложения здесь будет устраняться заметно дольше, чем предполагают базовые рыночные сценарии. Текущий разрыв между ценами и справедливой стоимостью оценивается в 10–15%, однако при сохранении дефляционного фона он может расшириться до 30%, что повышает уязвимость заемщиков и банковского сектора.
Отдельного внимания заслуживают ипотеки с повышенным LTV. При дальнейшем снижении цен на жилье на 10–15% под порог 80% LTV может попасть до ¥6 трлн кредитов, что эквивалентно примерно $0.9 трлн. В стрессовом сценарии с дополнительным падением цен на 30% совокупный объем таких кредитов может вырасти до ¥17 трлн, или $2.4 трлн. Эти величины выглядят чувствительными с учетом того, что долговая нагрузка домохозяйств в Китае в 2025–2027 годах остается выше 15% доходов, что близко к уровням, наблюдавшимся в развитых экономиках на пике ипотечных циклов.
Несмотря на расширение программ целевого кредитования до ¥7 трлн, фактический объем выдачи займов почти не увеличивается, что указывает на слабую передачу мер поддержки в реальную экономику. В результате взаимосвязь между снижением цен на жилье, ограниченной доступностью кредита и слабым спросом может сохраниться дольше, чем предполагает рынок.