Доступность жилья резко снизилась за последнее десятилетие, а после пандемии эта тенденция только ускорилась. Соотношение цен на жилье и доходов превысило пик, достигнутый в период жилищного бума 2000-х, отношение выплат по ипотеке к доходам находится на исторически высоком уровне, а соотношение арендной платы к доходам сейчас является максимальным с 1980.
Соотношение цены к доходу превысило максимум 2000-х, ипотечные ставки подскочили до 20-летнего пика в 2022 и с тех пор остаются высокими, а соотношение аренды к доходу достигло рекордного уровня с 1980.
Проблема доступности жилья в США возникла из-за того, что спрос продолжал расти. После кризиса 2007–2009 застройщики сильно сократили темпы строительства и до сих пор не восстановились. За это время накопился дефицит примерно 3–4 млн домов (≈2–2,6% жилфонда). Из-за жестких правил застройки, нехватки земли и рабочих строительный сектор не смог быстро нарастить предложение.
GS говорят, что ключевая причина кризиса доступности жилья в США кроется не в высоких ставках, еще раз говорю не ведитесь на риторику о высоких ставках ЦБ/НБК, или в перегретом спросе, а в хроническом дефиците предложения. Жилья не хватает. За последние 13 лет доходы американских домохозяйств увеличились лишь наполовину, тогда как цены на жилье выросли более чем в два раза, что вывело соотношение цены к доходу выше уровня пузыря 2000-х. Дополнительным ударом стали ипотечные ставки: если в 2021 году при 3% семья могла позволить себе дом за $400 тыс с платежом около $1,6 тыс. в месяц, то уже в 2023 при ставке 7% тот же дом требовал почти $2,8 тыс., что подняло платежи выше 30% от дохода.
По оценкам GS, снятие жестких ограничений на землепользование и зонирование могло бы добавить до 2,5 млн новых домов в течение десятилетия и сократить дефицит примерно на две трети.
Однако GS считает крупные реформы маловероятными, а локальные меры вроде налоговых льгот или контроля арендной платы слишком слабыми, чтобы изменить ситуацию. В результате доступность жилья в США, по прогнозу аналитиков, останется на исторически низком уровне