Рынок жилья в Казахстане в августе сохранил восходящую динамику. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи составило 41,4 тыс., что на 4,1% выше июля и на 1,3% выше уровня прошлого года.
Основная доля операций пришлась на квартиры в многоквартирных домах - 32,9 тыс. сделок или 79% от общего объема. Крупнейшие центры активности - Астана (9,5 тыс., 28,4% от сделок с квартирами), Алматы (8,4 тыс., 23,6%) и Карагандинская область (7,6%). Лидерами по типу остаются 1-комнатные квартиры (12,7 тыс. сделок).
По индивидуальным домам зарегистрировано 8,5 тыс. сделок (+0,7% м/м), причем наиболее заметный прирост пришелся на Ұлытау (+33,3%) и Западно-Казахстанскую область (+14,6%). В то же время в Астане зафиксировано снижение спроса на частные дома (−10,7%).
Ценовая динамика остается устойчивой: новое жилье подорожало на 1,9% м/м и 11,3% г/г, квартиры вторичного рынка — на 1,2% м/м и 8,8% г/г. Арендная плата за благоустроенное жилье выросла на 1,7% м/м и 8,5% г/г. В региональном разрезе на первичном рынке значительное удорожание отмечено в Павлодаре (+25,8% г/г), Кызылорде и Алматы (+15,3%), а также в Шымкенте (+14,8%). Вторичный рынок лидировали Актобе (+20,2% г/г), Павлодар (+17,8%) и Алматы (+16,6%). В сегменте аренды рекордный рост продемонстрировал Актобе (+43,5% г/г).
Август подтвердил связь между июльским всплеском сделок и ценовой динамикой. Дополнительный спрос, поддержанный льготными ипотечными программами, конвертировался в рост стоимости жилья уже через месяц.
Особенно отчетливо это проявилось в городах республиканского значения: Астана и Алматы формируют спрос за счет миграции и инвестиционной активности, тогда как в Шымкенте влияние льготной ипотеки более прямое, что отражается в высокой чувствительности цен.
Как уже ранее говорилось, на рынке дисбаланс: строительные издержки растут умеренно (в пределах 2–3% г/г), в то время как цены на жилье прибавляют двузначными темпами.
Это указывает на то, что рынок движется не столько себестоимостью, сколько спросом, подпитанным дешевой ипотекой. В результате жилье начинает вести себя как финансовый актив, где цена определяется доступностью кредита, а не затратами. Что усиливает риски перегрева. Политика стимулирования жилья постепенно смещает рынок в финансовую плоскость с характерными для нее рисками высокой волатильности и необходимости более точного регулирования.
есть некоторые сомнения в качестве учета количества сделок, на старте эти данные сверялись с данными минюста, что помогало вычистить двойной и тройной учет. Например: 1. договор долевого участия, 2. ипотека, 3. финальная передача. Одна покупка, но в статистике три сделки.
Сейчас в оговорках указано, что «Информацию по продажам нового жилья собирается у строительных организаций, совершающих операции по продажам».
Что создает риски манипуляции данными, как это было ранее. Если примитивно дисконтировать количество сделок на 30%, то мы придем к обычным 30 тыс сделкам, а это исторически пограничное значение. Как только количество сделок падает, значит цена начинает снижаться, и наоборот.
Также нужно учитывать реальные сделки с ценами указанными в договорах, а не объявления в интернете и прайсы строительных компаний.
Поскольку строительные компаний, заинтересованы демонстрировать стабильный рост цен. Девелоперы могут предоставлять прайс-листы и типовые сделки, не отражающие реальных дисконтов или скрытых условий (акции, рассрочки, скидки).
Проблема сбора объявлениям на онлайн-площадках, в том, что они отражают скорее «ожидаемую» цену продавца или арендодателя, чем конечную цену сделки. Выборка может быть смещена (больше предложений в Алматы и Астане, меньше в периферийных городах), а динамика завышать реальный рост цен.
Поэтому, на мой взгляд текущие данные по рынку жилья, показывают ожидания и предложения, а не полную картину заключенных сделок и реальный уровень цен