Июльские данные Бюро национальной статистики показывают, что рынок жилья в Казахстане вышел на противоречивую траекторию. Спрос заметно оживился, но на горизонте уже накапливается предложение, что может изменить динамику цен.
В июле было зарегистрировано 39,7 тыс. сделок купли-продажи жилья, на 19% больше, чем в июне. Однако в годовом выражении рынок остался на уровне прошлого года (−0,9%). Наибольшая активность наблюдается в Астане и Алматы: рост сделок составил 42% и 27% соответственно.
При этом структура спроса почти не меняется, около трети сделок приходится на однокомнатные квартиры, что подтверждает устойчивый интерес к доступному или арендному жилью.
Ценовая динамика остается положительной. Первичный рынок подорожал на 9,6% по сравнению с июлем прошлого года, вторичный на 7,3%, аренда на 8,2%. Но в региональном разрезе разброс значителен.
В Павлодаре новостройки прибавили 25,8%, в Актобе вторичка 19%, а аренда в Актобе и Семее выросла на 20-30%. Эти дисбалансы указывают на формирование локальных перегревов, вызванных миграцией и ограниченным предложением.
При этом статистика строительства сигнализирует о нарастающем предложении. Индекс физического объема строительных работ в 2024 году составил 115,3%, продолжив трехлетний цикл ускорения. Индекс ввода общей площади жилья также вырос до 107,3% против 92,6% в 2022 году.
В ряде регионов показатели особенно высоки: Шымкент +126,7%, Северо-Казахстанская область +128,5%, Карагандинская область +120,4%. Это означает, что на рынок выходит новая волна проектов.
Динамика ввода жилья подтверждает картину. В 2024 году введено 173,9 тыс. квартир, абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. Из них почти 39 тыс. построены индивидуальными застройщиками.
Для сравнения, в середине 2000-х ввод составлял 50–60 тыс., а в начале 1990-х падал ниже 20 тыс. Таким образом, за два десятилетия объем предложения вырос более чем втрое.
На практике это означает, что рынок подошел к развилке. В краткосрочной перспективе сделки будут удерживаться на уровне 37-41 тыс. в месяц. Цены на первичном рынке продолжат умеренный рост (+8-10% в год), вторичный рынок прибавит 6–8%, а аренда останется перегретой (+8-10%).
Ключевой фактор снижения цен на жилье связан с кредитованием. При сохранения текущих условий спрос может охладиться, и тогда расширение предложения приведет к ценовой коррекции в перегретых регионах.
Однако в крупнейших центрах: Астане и Алматы, спрос останется устойчивым за счет миграции и инвестиционных мотивов, что позволит удерживать цены на более высоких уровнях.
Рынок жилья в Казахстане входит во второе полугодие 2025 в условиях повышенной неопределенности: оживившийся спрос и рекордное предложение неизбежно вступят в противоречие.
Итоговая траектория будет зависеть от политики кредитования и способности строительного сектора сбалансировать региональные диспропорции.
Рост цен на жилье последних лет в значительной мере был обусловлен действием льготных ипотечных программ и избыточной ликвидностью. По мере сворачивания таких мер рынок будет возвращаться к более сбалансированному состоянию.
С учетом текущего темпа ввода жилья предложение постепенно догоняет спрос, что в отсутствие искусственного стимулирования должно привести к стабилизации цен, а в ряде регионов к их коррекции